קניית דירה להשקעה טוב או רע ?
 
 
תקופת השכירות מסתיימת בקרוב ואתה אמור להחליט כמה כסף לדרוש בחוזה החדש . בעבר הרחוק כשהסתימה תקופת השכירות הדייר עזב ולא היה קושי להסכים על סכום השכירות , אך לדעתך בשנתיים האחרונות המחירים רק עולים ואינך יודע מה לדרוש מהשוכר החדש . לפעמים הדייר מעוניין להמשיך בחוזה אך האופציה הסתיימה ואתה רוצה למקסם את ההשקעה שלך , אך אתה חושש  שאולי הדיירים יסרבו להעלאה בשכר הדירה , אך הנך רוצה ומעוניין שימשיכו לשכור . טוב אז מה עושים ? איך תוכל לדרוש תוספת מהשוכר ? וגם לשכנע אותו שיקבל את הצעתך .. באותו זמן עולים השיקולים הבאים השוכר גר בדירה תקופה ארוכה ולא היו שום הפתעות רעות ותמיד כל מה שסוכם התקיים ללא שום התחכמיות מיותרות ולכן הנך מעוניין שיישאר , אבל החוזה הקודם נחתם מזמן והרי ידוע לשניכם שבמהלך תקופה זו היתה עליה בשכר הדירה , בסדר מה עושים ? האם להזמין מתווך ? שיעזור ולקבל חוות דעת מקצועית , אולי מספיק להתקשר לשניים שלושה משרדי תיווך לתאר את הדירה ולקבל מחיר סופי אמיתי , יש לכם אפשרות להסתכל בלוחות האינטרנט לראות את מחירי הדירות להשכרה ולקבל החלטה או אולי להתקשר למי שמחפש דירה להשכרה באזור, אפשר לפרסם את הדירה מבלי שייש לך כוונות אמיתיות להשכיר אותה למתענינים בנכס , אפשרות נוספת בואו וניתן לשוכר להחליט כמה הוא מוכן לשלם , מה אתם חושבים ?
דמי שכירות הם תוצאה על ההשקעה , וכל משקיע שואף למקסם את התוצאה על השקעתו .
 
איך מחשבים תוצאה שנתית על דירה ?
 
איך מחשבים כדאיות של עסקת קנית דירה להשכרה ?
 
משקיע המחפש בעיקר תוצאה שוטפת יכול למצוא גם דירות שהתוצאה השוטפת לבדה כן מצדיקה כלכלית להשקיע בדירה להשכרה ..
 
האם בלי המשקיעים מחירי השכירות היו גבוהים יותר ?
 
האם המדינה צריכה להגביל את ההשקעה בדירות ? 
 
מדוע זה לא יקרה היות ושוכרי הדירות הם הראשונים שיפגעו אם זה יקרה , כיום המשקיעים אחראים לרכישות מאוד גדולות בשוק הנדל"ן ההערכות זהירות אומרות בין 15% ל 30% נניח שמחר בבוקר תיאסר השקעה בדירות, מה יכול לקרות, קבלנים יבנו פחות התוצאה שנקבל פחות דירות להשכרה או אז תהיה תחרות על כל דירה להשכרה , לרוב שוכרי הדירות הם אלו שאין להם כסף לקנות דירה , והם ישלמו שכר דירה גבוה יותר , בואו ונראה הרי המדינה הכבידה את נטל המיסוי על שכר הדירה למשקיעים , אז מחירי הדירות עלו קצת והתוצאה לבעלי הנכסים השתפרה בעוד קצת , תמיד כשיש היצע מוגבל המשקיעים מעלים מחירים .
 
קיים הבדל גדול בין משקיע בבורסה לבין אדם המשקיע בנכסים , בבורסה המחירים ירדו באם מספר המשקיעים לא יגדל , בשוק הנדל"ן לא משקיעים צריכים להצטמצם אלא כמות השוכרים , ברגע שדירות להשכרה יעמדו ריקות או שהיצע הדירות להשכרה יגדל ולשוכרים תינתן האפשרות להתמקח על תנאי השכירות ועל שכר הדירה , אז השקעה בדירות להשכרה תהפוך ללא כדאית , אם כך יקרה המשקיע יחפש אופציות אחרות , קניית דירה אינה פעולה קלה בכלל וכשלמשקיע יתברר שאין אפשרויות השכרה הרי הוא יסוג מן העסקה , ומי שכבר קנה דירה לא יוכל למכור הרי אמרנו שאין קונים , מה כן המשכיר יעדיף לספוג מס חודשים ללא שוכר או מחיר מופחת עד שהביקושים יעלו שוב , כמובן שזה יבוא בעקבות גידול טבעי של האוכלוסיה .
משקיע בנדל"ן מתכנן מספר שנים קדימה , לא נכון לגבי משקיע טווח קצר ..
מחירי הדיור עולים ועולים אפילו הממשלה מודאגת ומנסה למצוא פתרונות וכשהממשלה באמת רוצה היא תמצא , זה ייקח שנה שנתיים שלוש אבל יבוא שינוי מגמה גם הריביות הנמוכות לא יישארו כאן לנצח ואלה יהיו פקטור חשוב לליבוי האש.  לכן העיתוי להשקעה הוא לא המתאים ביותר. זה לא אומר שאי אפשר למצוא השקעות טובות גם בנדל"ן אבל כמו בכל דבר המקצוען ימצא ולא החובבן . זה נכון גם בבורסה , גם שם דרך אגב ניתן למנף את עצמך ולהתאבד אפילו יותר בקלותלכן אם החלטת נדל"ן לך על משהו קיים במחיר שמביא תשואה סבירה ובעלות יחסית לא גבוהה כך שאם תהיה ירידה היא לא תכאיב יותר מדי  .אם הדירה עולה לכם 1 מליון תוסיפו עוד בערך 100 K למס רכישה ועו"ד ושאר הוצאות וזה בלי שהשקעתם שקל למיזוג / ריהוט וכו'... כלומר כמה תצטרכו בערך משכנתא ? 

למשקיע החדש :

ראשית אני לא מציע ללכת על דירה חדשה כהשקעה מהטעם שזו השקעה גרועה בה עכשיו אתם נוטלים משכנתא ומשלמים מס רכישה ומשכנתא וריביות והצמדה .. למדד תשומות הבניה לעומת זאת הכנסות מהדירה תראו רק בעתיד הלא ברור .. ואם תהיה ירידת מחירים בכלל אתם מפסידים כאן כסף כמו כן על הדירה החדשה תוכלו לקבל 50% משכנתא בלבד , עקב היותה דירה שניה ותצרכו לקחת עוד כ - סך הלוואה לכל מטרה ע"ח הבית הקיים. שנית אני לא מכיר הרבה דירות ששוות 1 מליון שמכניסות 4.5K שכירות וגם אם אכן תקבלו 4.5K   זה עדיין  נותן תוצאה ברוטו של 4.7 אחוז - ובניכוי כל עלויות המימון ומס הרכישה וכו' זו לא ממש מציאה גדולה וגם היא אם בכלל תתחיל להכניס לכם כסף ב עוד 3 - 4 שנים פלוס...

עדיף לחפש דירה להשקעה בפריפריה ב400K -500K -   עם מס רכישה ומשכנתא קטנים הרבה יותר... בהשקעה טובה אמורים להיות סיכונים נמוכים (קניה מקבלן כוללת שלל סיכונים שאין בדירת יד שניה) , הכנסות גבוהות (ההכנסה מדירה זו נמוכה יחסית) ותזרים מזומנים שיתחיל מוקדם ככל האפשר ולא בעוד  שנים . מומלץ ללמוד לחשב תשואה להשקעה ואז לרכוש דירה יד שניה .

זיכרו שהשיקולים לקניה לצורך השקעה שונים מאוד מהשיקולים של קניה למגורים בהצלחה . 

החוק קובע :

כי "דירה יחידה" תחשב גם אם יש לרוכש דירה נוספת דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא פחות מ 25% ובכל מקרה יראו רוכש ובן זוגו למעט בן הזוג הגר דרך קבע בנפרד , וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנה למעט ילד נשוי כרוכש אחד .

 

 

בברכה ,

שלומי ארזי , זכיין לידר נדל"ן

דוא"ל: lidarnechasim@gmail.com

רחוב היצירה 11 ראש העין 

בואו לבקר אותנו  בפייסבוק

 

 

לתאום פגישה ללא כל התחייבות ובחינם , אתה מוזמן להשאיר פרטים בטופס הרישום בקישור זה.                    

לשאלות נוספות ניתן לפנות אלי באופן אישי                                                        

במספר: 054-9407655                                                                                          

 

באמייל : lidarnechasim@gmail.com

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
דירות להשקעה,להשכיר דירה,מחפש דירה להשקעה,כדאי לרכוש דירה להשקעה